大数据迁徙图:逃离北上广,他们竟然去了这里!

全球奢侈地产 2019-07-01 00:09:08

文章来源:90度地产

(ID:multidesign)



编者按:“逃离北上广”已经不是一个新说法,之所以成为每年岁末年初经久不衰的热门话题,是因为受其影响的人群基数庞大。除了房价和子女教育问题,逃离一线城市的理由还有空气质量、医疗等健康问题、户籍门槛带来的不公平感等等。


实际上,长期以来作为“人口抽水机”的一线城市,已隐现人口拐点迹象。随着一线城市人口疏解工作步入深水区,“逃离”不仅是主动告别,也包括了被迫离去。那么,究竟是哪些人在逃离,套利者最终到底都流向了哪里?哪些城市备受逃离者青睐?逃离着到了新城市,更愿意买房还是租房?这是今天这篇文章通过大数据要解答的问题。


“做出这个决定,我们考虑了很久。”不久前,高铭离开了工作生活12年的北京,举家回到故乡重庆。“重庆房价比北京便宜得多,孩子上学的问题也好解决。”


高铭的经历并非个案。最近几年,“逃离北上广”成为经久不衰的热门话题。除了高房价和子女教育问题,逃离理由还有雾霾引发的健康问题、户籍门槛带来的不公平感等等。


实际上,长期以来作为“人口抽水机”的一线城市,已隐现人口拐点迹象。据官方统计数据,2015年北京城六区、上海城区常住人口均由正转负,去年北京城六区常住人口再度同比下降3%。


随着一线城市人口疏解工作步入深水区,“逃离”不仅是主动告别,也包括了被迫离去。逃离者到底都去了哪里?


我们对“逃离北上广深人群”采用了如下定义:从北京、上海、广州、深圳离开后,迁徙至省会城市或热点二线城市,并在该城市驻留超过两个月的人群。


从北上广深人群迁徙图和北上广深人群流入城市TOP10图可看出,逃离一线城市的人群,主要流向了重庆、杭州、成都、厦门、苏州等地。


图1-北上广深人群迁徙图


图2-北上广深人群流入城市TOP10


重庆成最受青睐城市


除了反映从北上广深逃离人群整体流向的迁徙图外,还针对北京、上海、广州、深圳四大城市,分别研究了其逃离人群流向城市的分布情况。


图3-北京人口流向城市TOP10


图4-上海人口流向城市TOP10


图5-广州人口流向城市TOP10


图6-深圳人口流向城市TOP10


图7-人口流入TOP10城市人口来源和弦图


从图3-图7可以看出,在流入城市中,重庆对北上广深流出人口均具有较高的吸引力,流入总量占比最高,成为最受逃离人群青睐的城市,其次为杭州、成都、厦门、苏州、南宁、南京、长沙、武汉等。从整体上来看,逃离人群流入地区仍以周边潜力城市为主。


这些城市大部分为我国GDP万亿俱乐部成员(GDP超过万亿的城市),经济发达,就业机会多,被誉为“准一线”城市。


幸福指数高于一线城市


到底是什么吸引“逃离北上广人群”流入这些城市?


房价和就业是已知的最关键因素。尽管本轮楼市上行周期房价涨了不少,但相比北上广深,大多数人口流入城市的房价仍相对较低,“置业梦”更容易实现。


以2017年1月为例,据中国房价行情网数据,人口流入TOP10城市的房屋均价分别为:重庆7431元、杭州21821元、成都8808元、厦门38897元、苏州15418元、南宁7535元、南京24936元、长沙7675元、武汉14381元、西安7152元。


这些城市工作机会也不少。近几年,随着金融、互联网、通信等产业的迅速发展,世界五百强企业纷纷抢滩二线潜力城市,创业氛围、总部经济等直追北上广深,催生出大量高学历、高技能人才就业岗位。


图8-人口流入TOP10城市及北上广深拥堵指数、

平均通勤时间、人均消费对比 


图7清晰地反映出,在人口流入TOP10城市,除了房价低、工作机会较多以外,还拥有城市拥堵指数低、通勤时间较短或消费水平相对低等优势。上述因素综合在一起,意味着在这些人口流入城市工作和生活,人们的幸福指数要高于一线城市。


逃离的究竟是哪些人?


图9-北京流出人口年龄分布


图10-上海流出人口年龄分布


图11-广州流出人口年龄分布


图12-深圳流出人口年龄分布


如图9~12所示,逃离北上广深的人群中,26-35岁、36-45岁这两个年龄段的人最多,占到总人群的66.01%~77.21%。他们正值年富力强、为事业打拼的年纪,同时也是面临安家置业和子女教育等问题的一群人。因此,在留守一线和奔赴二线之间,他们必须做出选择。


逃离后买房还是租房?


在逃离人群中,有很大一部分人是对北上广深(尤其是北上深)房价深感压力。那么,来到新城市,他们是选择买房,还是租房?


通过对逃离北上广深人群在移动终端对房产的关注行为(包括但不限于搜索、浏览等),我们对逃离北上广深人群在新落脚城市的居住情况做了初步分析。


为了更准确地反映逃离人群对居住需求的趋势性,在逃离人群关注行为的基础上(图13标注为地理逃离),我们叠加分析了有逃离意愿人群关注行为的大数据计算结果(图13标注为移动关注)。


图13-“逃离人群”在流入城市的居住情况


图13告诉我们,逃离人群在流入新城市后,有买二手房意愿的占比55.18%,有买新房意愿的占比40.68%;有租房意愿的占比为43.62%;也就是说,多数人有意愿在新落脚地买房,实现安家置业梦。


然而,居者不易。随着本轮房价普涨,很多人口流入城市的房价也都创下新高。对于刚毕业不久、又无法啃老的年轻人,买房是一个艰巨的任务。带着置业的希望先租房,或许是更加务实的选择。


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